[年报04]建业地产:未来三年河南省市场份额超过10%

在第四和第五年的年度报告系列审查中,销售增长率突破了前50%。河南省能否通过保持未来三年的增长率来实现10%的市场份额?轻资产出口管理占地数千万平方米,帮助企业扩张。高融资成本会降低利润空。

文科二瑞研究中心的方玲和杨代红,随着绝大多数企业加大在全国范围内的分销力度,建筑业房地产表现突出,一直坚持在河南进行深度培育,这也在一定程度上限制了建筑业的增长速度。

2012年,建业房地产销售额首次突破100亿,成为河南省第一家100亿的住宅企业。然而,其2017年销售额仅超过300亿英镑,销售额增长超过50%,在河南省的市场份额达到4.3%。

随着销售额的增长,建筑业预计在未来两到三年内将保持50%的增长率。该企业的目标是到2020年在河南市场实现10%的市场份额。然而,随着一批大型住宅企业涌入河南,建筑业未来面临的竞争压力也将逐渐加大。

2015年,简晔提出,轻型资产将是未来的主要模式,实现从房地产开发商向新型生活方式服务提供商的整体转型需要三到五年的时间。

在转型的道路上,建筑业做了各种尝试,涉及商业、酒店、文化旅游等领域,目前已经取得了一定的成效。轻资产模式也取得了快速发展,成为建筑业进一步扩大规模和利润增长的驱动力之一。随着代理销售额的增加,2017年河南省的市场份额将达到5.2%。

河南的销售目标到2020年将达到10%,建筑业合同销售额到2017年将达到304.2亿元,同比增长51%。合同销售面积458.4万平方米,同比增长66%。

根据合同销售额,河南省建筑业的市场份额约为4.3%。如果加上以建筑业名义出售的70亿元轻质资产,市场份额将达到5.2%。

在2017年的业绩大会上,建筑业董事长胡葆森提出,河南市场份额到2020年应该达到10%,具体到2018年应该达到7%-8%,预计未来两到三年销售增长率将保持在50%左右。

2018年总建筑面积预计将超过1000万平方米。该项目的这一部分将在未来三年上市。2018年建筑业的可销售价值约为613亿元。如果降解率达到74.4%,销售增长率将达到50%,即450亿元的销售目标。

然而,到2018年在河南省实现7%-8%的市场份额仍有一定的压力。

假设2018年河南销量保持不变,建筑业将实现50%的销售增长,市场份额仅为6.4%,而河南的销量在过去两年中增长了20%以上。此外,自2017年以来,随着龙湖、华润置地等众多领先住宅企业的进入,河南省房地产市场竞争将更加激烈。

然而,如果建筑业的建筑销售额能在2018年实现进一步大幅增长,河南省7%-8%的市场份额仍然是可能的。

就销售分布而言,河南省建筑业十分活跃。2017年,郑州贡献销售80.3亿元,占总销售额的26%,与2016年基本持平。其余销售额来自河南省其他市县,占223.8亿元,占74%。

自2016年以来,随着郑州市众多领先房地产企业用地的增加,郑州市场建筑业销售额排名也从2016年的第三位下降到2017年的第六位。建筑业未来将面临更大的竞争压力和挑战。

土地收购投资增加了200%,以促进扩张。2017年,建筑业销售额大幅增长,但也进入了土地市场,土地收购规模较往年大幅增加。

2017年,建筑业新增47个项目,其中7个位于郑州,三亚也有1个项目,其余来自河南省其他市县。

2017年,建筑业新增土地1467万平方米,同比增长238%,其中新增土地权益981万平方米。新增土地储备159亿元,同比增长404%。

2017年新增建筑业土地储备主要集中在河南省,2017年5月在三亚赢得近89万平方米红糖湾项目。

从城市比例来看,郑州市建筑业新增用地比例为22%,而河南省其他市县为72%。在河南省以外的城市,三亚已经承担了一个项目,占6%。

截至2017年底,建筑业土地储备总建筑面积为3188万平方米,比上年末大幅上升,同比上升52%,主要是由于2017年新增大量土地。充足的土地储备是建筑业未来保持50%销售增长率的重要来源。

此外,建筑业在2017年增加了39个轻型资产管理项目。截至2017年,建筑业共有轻型资产项目75个,管理面积1246万平方米,比2016年增加540万平方米。

未来,轻型资产项目的建筑销售也将成为建筑销售增长的主要支撑。

金融融资成本略高,利润压缩空2017年建筑业实现营业收入138.8亿元,同比增长46.2%,其中房地产销售收入132.1亿元,轻型资产项目管理收入3.08亿元,酒店及其他租赁收入3.37亿元,同比增长44.9%,668.6%,7.1%。

营业收入的增加是由于已完成项目的增加,而轻资产项目的收入也开始显现。

就盈利指标而言,建造业的毛利率轻微下跌。与2016年相比,母公司的净利率和净利率略有上升,但利润率仍处于相对较低的水平。

2017年,建筑业毛利率为23.6%,比去年同期略微下降05个百分点。净利率为6.5%,比2016年上升了2.3个百分点。母亲的净利率为5.9%,比2016年上升了1.7个百分点。

毛利率下降是由于2017年结算的项目中,2015年部分物业价格相对较低,2017年停车位和高利润业务比例相对较小,导致毛利率整体下降。

随着未来建筑业利润高的轻资产管理项目的增加,利润率也增加了空。

在资本运营方面,公司财务风险控制良好,但平均融资成本高于行业平均水平。

2017年建筑业净负债率为25.7%,比2016年下降19.7个百分点。

截至2017年,建筑业现金持有量为134.1亿元,现金短期负债率为3.03。企业现金相对充裕,短期资本压力较小,可以完全覆盖短期债务。

此外,长期和短期负债率为2.52,金融风险控制良好,金融杠杆仍在上升空。

2017年建筑业平均融资成本为7.2%,较2016年下降1.5个百分点,但加权融资成本水平仍略高于2016年该行业的6.4%,这也在一定程度上降低了建筑业空的利润。

发表评论